Cabinet Richard Immomètre

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Copropriété

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété organise la vie de la copropriété en fixant les règles de fonctionnement et les rapports des copropriétaires entre eux. Ses dispositions s’imposent à tout copropriétaire dès lors qu’il détient un lot.
En France, la copropriété est réglementée depuis le Code Napoléon de 1804, mais a été véritablement organisée par une loi du 28 juin 1938 qui fut elle-même abrogée par la loi du 10 juillet 1965 créant un véritable statut de la copropriété.
Voir les textes de loi relatif à la copropriété

A quoi sert le règlement de copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965 impose la rédaction d’un règlement de copropriété qui doit, au minimum déterminer :
- La destination des parties tant privatives que communes
- Les conditions de leur jouissance
- Les règles relatives à l’administration des parties communes
- L’état de répartitions des charges

Comme le prévoit les articles 8 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, le règlement de copropriété peut également comporter, à titre facultatif
- l’état descriptif de division de l’immeuble
- la ou les conventions prévues à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et relatives à l’exercice de l’un des droits accessoires aux parties communes.

À noter : les règlements publiés à compter du 31 décembre 2002 comportent, en plus, les éléments retenus et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'établissement du premier règlement de copropriété

Un règlement de copropriété est nécessaire dès qu’un immeuble est divisé en lots, chacun comprenant à la fois des parties communes et des parties privatives. Si on est dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, le promoteur établira le premier règlement de copropriété. Mais si la division résulte de la décision d’un propriétaire de le vendre par lots, il devra rédiger un règlement de copropriété.
La rédaction de ce document peut être faite par un avocat, un notaire ou un géomètre expert. On utilise le plus souvent des contrats types adaptés ensuite en fonction de l’immeuble.
Rédigé, le règlement est publié par un notaire à la conservation des hypothèques. Cette publicité rend opposable à tous le contenu du règlement de copropriété et chaque personne a la possibilité de prendre connaissance des informations qui s’y trouvent.
Il ne faut pas oublier que c’est un document obligatoire. En l’absence de ce document et si les copropriétaires n’arrivent pas à se mettre d’accord sur son établissement, le tribunal de grande instance peut être saisi par le syndic pour l’établir judiciairement.

Le contenu du règlement

Il définit les droits et les obligations des copropriétaires et les règles de fonctionnement de la copropriété. C’est en quelque sorte la loi de la copropriété. Il distingue les parties privatives des parties communes de l’immeuble ainsi que les conditions d’utilisation. Il précise également, en fonction des millièmes accordés à chaque lot de copropriété, les règles de répartition des charges. Il indique enfin les règles de fonctionnement et les pouvoirs de l’assemblée générale.

L'état descriptif de division

L’ensemble des lots d’une copropriété est décrit dans un document appelé « état descriptif de division ». C’est un document technique distinct du règlement de copropriété auquel il peut être intégré ou simplement annexé.
Il permet l’identification de l’immeuble et précise sa nature, sa situation géographique, sa désignation cadastrale et sa superficie. Il attribue à chaque lot un numéro en précisant sa situation (bâtiment, escalier, étage, porte), la désignation des parties privatives et celles des parties communes.
Il est aussi publié par un notaire à la conservation des hypothèques afin de permettre de connaître la composition exacte de chaque lot. S’il y a une modification ultérieure, cela fera l’objet d’une publication au bureau des hypothèques, à la demande et aux seuls frais des seuls copropriétaires des fractions concernées par la modification.

L'état de répartition des charges

C’est un document obligatoire du règlement de copropriété qui dresse la liste des différentes catégories de charges en distinguant celles qui sont relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, les charges nécessaires au fonctionnement et à l’entretien des éléments d’équipement communs et celles qui sont afférentes à chaque service collectif. Il détermine alors la quote-part revenant à chaque lot pour chaque catégorie de charges.
La loi solidarité et renouvellement fait obligation pour tous les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002 de mentionner les éléments retenus et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

La destination de l'immeuble

Il permet de savoir si un immeuble est à usage d’habitation, professionnel ou mixte. L’état descriptif de division peut donner des précisions importantes en indiquant par exemple que l’immeuble est à usage d’habitation mais que certains lots au rez de chaussée sont réservés aux professions libérales.

La jouissance des parties privatives

Les parties privatives sont les parties de l’immeuble exclusivement réservées à un copropriétaire. Le règlement détermine quelles sont ces parties.
Chaque copropriétaire dispose librement de son lot. Il peut le donner, le louer ou y habiter. A l’intérieur, il peut changer les papiers peints, installer des placards, abattre ou édifier des cloisons intérieures, réaliser des travaux d’isolation... Mais cette liberté est limitée par le respect de la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires. Le règlement peut ainsi prévoir une clause d’habitation exclusive interdisant même une activité libérale.
Tout copropriétaire a en principe le droit de diviser son lot et cela est possible dès que cela ne port pas atteinte à la destination de l’immeuble.
Chaque copropriétaire peut vendre son lot de copropriété. Le règlement ne ^peut pas subordonner la vente à l’autorisation de l’assemblée générale ou contraindre un copropriétaire à vendre sous prétexte qu’il ne respecte pas le règlement.
Si un copropriétaire utilise son lot pour une autre destination que celle qui a été prévue dans le règlement de copropriété, il faut engager une action dans les dix ans faute de quoi, l’utilisation qui aura été faite ne pourra plus être contestée.

Remarque :
Il arrive que certaines parties communes fassent l’objet d’un droit privatif au profit d’un ou plusieurs copropriétaires. (ex : une terrasse).
Sachez qu’un droit de jouissance privatif n’équivaut pas un droit de propriété et qu’il comporte des limites qu’il convient de ne pas dépasser. Vous ne pouvez pas édifier une construction sur une terrasse sans l’accord de l’assemblée générale.

L'utilisation des parties communes

Les parties communes sont destinées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. Ainsi, le sol, les cours, les jardins, les voies d’accès sont des parties communes de même que le gros œuvre de l’immeuble, les éléments d’équipement communs et les canalisations d’au, de gaz et d’électricité.
Chaque copropriétaire les utilise donc librement à condition de respecter le règlement mais il doit cependant veiller à respecter la destination de l’immeuble et à ne pas causer de nuisances aux autres copropriétaires.

L'existence de parties communes à usage exclusif

Certaines parties communes (terrasse, jardin...) peuvent être réservées à un seul copropriétaire. Ce droit exclusif peut être remis en cause par une décision ultérieure de l’assemblée générale prise à l’unanimité. Mais même affectée à l’usage d’un seul copropriétaire, une terrasse reste néanmoins une partie commune. Cette règle est importante notamment pour la prise en charge des réparations.