Cabinet Richard Immomètre

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Diagnostic plomb

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Diagnostic plomb

Le diagnostic plomb concerne uniquement les biens à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. Il est à annexer à votre compromis de vente ou à votre bail.

Les maisons, les appartements et la partie habitation des locaux mixtes (Exemple : le logement affecté à une boutique) sont donc visés par cette mesure.

Concernant un immeuble en copropriété affecté en tout ou partie à l'habitation, la recherche de plomb est à réaliser dans les parties communes. Si votre syndic l'a déja fait, vous pouvez lui demander le résultat. Sinon, sachez qu'il est obligé de le faire à votre demande.

Autrefois, le plomb était très utilisé dans les peintures de bonne qualité. Lors de la dégradation de ces peintures (fissures, dégâts des eaux...) des écailles et des poussières tombent au sol. Or elles ont un goût sucré, particulièrement apprécié des enfants. En cas d'ingestion, elles sont toxiques. C'est pourquoi il faut surveiller ces anciennes peintures.

Le constat des risques d'exposition au plomb s'effectue à l'aide d'un appareil à fluorescence X, dont l'utilisation est soumise à un agrément ministériel.

Les conclusions de ce diagnostic plomb sont très souvent positives, même lorsque vos peintures ont été récemment réalisées et sont en parfait état. En effet l'appareil à fluorescence X est capable de détecter les anciennes peintures au plomb sous des revêtements récents.

Nos services

La recherche de plomb dans les peintures porte sur l'ensemble des éléments peints de votre habitation: murs, plafonds, portes, plinthes, fenêtres, garde-corps ... Cet examen n'entraîne aucune dégradation de vos peintures.

Le rapport indiquera l'ensemble des mesures positives ou négatives.

En cas de présence de plomb, le propriétaire doit veiller à l'entretien des peintures et à supprimer l'exposition au plomb si les peintures sont dégradées.

Validité de l'attestation :

  • pour une vente : un an
  • pour une location : six ans

PLOMB

Le dispositif de lutte contre le saturnisme (loi du 9.8.04 / Code de la santé publique : art. L. 1334-1 à 1334-12 et R. 1334-1 à R. 1334-13 ; décret du 25.4.06 : JO du 26.4.06, arrêtés du 25.4.06 : JO du 26.4.06)

L'entrée en vigueur de ce dispositif prévu par la loi du 9.8.04 était conditionnée à la parution de textes réglementaires. Un décret d'application, ainsi que quatre arrêtés, ont été publiés au Journal officiel le 26 avril 2006. Le dispositif est donc applicable à compter du 27.4.06.

SIGNALEMENT DES CAS DE SATURNISME ET DES RISQUES D'EXPOSITION AU PLOMB DES PERSONNES MINEURES, ENQUÊTE ET CONTROLE DES TRAVAUX (CSP : art. L. 1334-1 à L. 1334-4 et R. 1334-1 à R. 1334-9)

Avisé des cas de risques d'exposition au plomb et des cas de saturnisme infantile, le préfet diligente une enquête sur l'environnement du mineur et éventuellement fait réaliser un diagnostic sur les revêtements de l'immeuble concerné. Si celui-ci révèle la présence de plomb, il peut enjoindre au(x) propriétaires(s) d'effectuer les travaux nécessaires à la suppression du plomb, et vérifiera l'exécution de ces travaux.

Le signalement au préfet par un médecin inspecteur de santé publique d'un cas de saturnisme chez une personne mineure (CSP : art. L. 1334-1 et R. 1334-1)

Le déclenchement des mesures d'urgence n'a pas changé. Le médecin qui dépiste un cas de saturnisme chez une personne mineure doit le porter à la connaissance du médecin inspecteur de santé publique de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales.

Le préfet est informé à son tour par le médecin inspecteur de santé publique de l'existence d'un cas de saturnisme dans les immeubles ou les parties d'immeubles habités ou fréquentés régulièrement par le mineur concerné.

La suppression du diagnostic systématique en cas d'un signalement spontané d'un risque d'exposition pour un enfant mineur (CSP : art. L. 1334-1)

Auparavant, dès lors qu'un risque d'accessibilité au plomb pour les occupants d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble était porté à la connaissance du préfet, celui-ci faisait immédiatement procéder à un diagnostic. Désormais, en cas de signalement spontané d'un risque d'exposition au plomb, la réalisation d'un diagnostic devient une simple faculté pour le préfet et elle est, dans tous les cas, limitée aux situations mettant en cause des mineurs.

La réalisation d'une enquête environnementale (CSP : art. L. 1334-1 ; R. 1334-2 à R. 1334-4)

Désormais, dès lors que le préfet est informé de l'existence d'un cas de saturnisme chez un enfant mineur, il fait immédiatement procéder par le directeur départemental des affaires sanitaires et sociales ou par le directeur du service communal d'hygiène et de santé de la commune concernée à une enquête sur l'environnement du mineur afin de déterminer l'origine de l'intoxication. En effet, le diagnostic tel qu'il existait dans la réglementation antérieure s'est révélé trop restreint au regard des causes multiples du saturnisme. Les revêtements ne sont pas les seules sources d'exposition au plomb, celle-ci pouvant provenir également de l'alimentation, de l'environnement industriel de l'immeuble ou encore de la présence de canalisations en plomb.

Dans le cadre de cette enquête, le préfet peut prescrire la réalisation d'un diagnostic portant sur les revêtements des immeubles ou parties d'immeubles fréquentés régulièrement par ce mineur. Ce diagnostic identifie les revêtements dégradés, précise la concentration en plomb, la méthode de mesure utilisée, et décrit l'état de conservation des revêtements contenant du plomb. Il peut, comme dans le dispositif antérieur, être mené par un opérateur agréé par le préfet.

Le représentant de l'Etat peut également faire procéder au diagnostic visé dès lors qu'il a eu connaissance de l'existence d'un risque d'exposition au plomb pour un mineur. Ce risque est constitué lorsqu'un immeuble ou une partie d'immeuble construit avant le 1.1.49 comporte des revêtements dégradés et qu'il est habité ou fréquenté régulièrement par un mineur.

L'enquête met en évidence une source d'exposition au plomb (CSP : art. L. 1334-2)

Dans ce cas, le préfet invite la personne responsable (propriétaire, syndicat des copropriétaires, exploitant du local d'hébergement, entreprise ou collectivité locale) à prendre les mesures appropriées pour réduire ce risque. Il peut s'agir notamment d'une entreprise polluante, d'une collectivité locale responsable des canalisations d'eau potable.

L'enquête (ou le diagnostic) met en évidence des revêtements dégradés contenant du plomb (CSP : art. L. 1334-2 et R. 1334-6)

  • La notification préfectorale

Si des revêtements dégradés, contenant du plomb à des concentrations supérieures ou égales au seuil de 1mg/cm², sont susceptibles d'être à l'origine de l'intoxication du mineur, le préfet notifie au propriétaire, au syndicat des copropriétaires (quand les travaux concernent les parties communes d'un immeuble en copropriété) ou à l'exploitant du local d'hébergement son intention de faire exécuter sur l'immeuble incriminé les travaux nécessaires.

Les conclusions du diagnostic et l'injonction préfectorale de travaux sont ainsi notifiées par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les travaux d'élimination du plomb comprennent d'une part les travaux visant les sources de plomb elles-mêmes, et d'autre part, ceux visant à assurer la pérennité de la protection.

La notification précise après avis des services ou de l'opérateur agréé :

  • la nature des travaux ;
  • le délai dans lequel ils doivent être réalisés ;
  • les modalités d'occupation pendant leur durée ;
  • le cas échéant, les exigences en matière d'hébergement.

La loi prévoit (ce qui n'était pas le cas auparavant) qu'à défaut de connaître l'adresse actuelle du propriétaire, du syndicat des copropriétaires, ou de l'exploitant du local d'hébergement ou de pouvoir l'identifier, la notification est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, pour les villes de Paris, Marseille et Lyon, à la mairie d'arrondissement où est situé l'immeuble, ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.

  • La réponse à la notification

Dans un délai de dix jours à compter de la notification préfectorale, le propriétaire, le syndicat des copropriétaires ou l'exploitant du local d'hébergement peut :

  • soit contester la nature des travaux envisagés. Dans ce cas, le président du tribunal de grande instance ou son délégué statue en la forme de référé.
  • soit faire connaître au préfet son engagement d'y procéder. Dans ce cas, les travaux doivent être réalisés dans le délai figurant dans la notification préfectorale (auparavant ils devaient obligatoirement être réalisés dans un délai d'un mois à compter de la notification préfectorale).

A défaut soit de contestation, soit d'engagement de procéder aux travaux dans le délai figurant dans la notification préfectorale, le préfet fait réaliser les travaux aux frais du propriétaire, du syndicat des copropriétaires ou de l'exploitant du local d'hébergement.

  • Le délai de réalisation des travaux

Le délai de réalisation des travaux est limité à un mois sauf au cas où, dans ce même délai est assuré l'hébergement de tout ou partie des occupants hors des locaux concernés. Le délai de réalisation des travaux est alors porté à trois mois. En effet, dans le dispositif antérieur, le relogement temporaire des occupants constituait une des difficultés pour respecter le délai imparti de la réalisation des travaux.

  • Le contrôle des travaux (CSP : art. L. 1334-3 et R. 1334-8)

Comme auparavant le préfet procède à un contrôle des lieux lorsque le propriétaire, le syndicat des copropriétaires ou l'exploitant du local d'hébergement s'est engagé à réaliser les travaux. Ce contrôle intervient au terme du délai indiqué dans la notification (et non plus au terme d'un mois). Il comprend une inspection des lieux et une analyse des poussières prélevées sur le sol.

Il consiste à vérifier que le risque d'exposition a été supprimé.

Si le risque d'exposition subsiste, en raison d'une absence de travaux ou de leur mauvaise qualité, le préfet peut déclencher à nouveau la procédure de notification de l'article L. 1334-2, auquel cas il procède à un contrôle des lieux à l'issue des travaux, afin de vérifier qu'ils ont été, cette fois correctement effectués.

Le contrôle des travaux peut être confié au directeur du service communal d'hygiène et de santé.

Il peut également être réalisé par un opérateur agréé par le préfet (CSP : art. L. 1334-4 et R. 1334-9).

  • Le refus de l'accès aux locaux pour l'enquête, le diagnostic ou le contrôle des lieux (CSP : art. L. 1334-4)

En cas de refus soit du locataire, soit du propriétaire, soit du syndicat des copropriétaires ou de l'exploitant du local d'hébergement de laisser accéder aux locaux les personnes chargées de procéder à l'enquête, au diagnostic, au contrôle des lieux ou à la réalisation des travaux, le préfet saisit le président du tribunal de grande instance ; celui-ci statuant en la forme du référé, fixe les modalités d'entrée dans les lieux.

Libération temporaire des locaux et hébergement des occupants (CSP : art. L. 1334-4)

Dans le dispositif antérieur, il revenait au préfet de prendre les dispositions nécessaires pour assurer l'hébergement provisoire des occupants. Le coût de l'hébergement étant à la charge du propriétaire et recouvré comme en matière de contributions directes.

Désormais, si la réalisation des travaux nécessite la libération temporaire des locaux, il appartient au propriétaire ou à l'exploitant du local d'hébergement de rechercher un hébergement pour les occupants de bonne foi.

Sont visés : le titulaire d'un droit réel, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi dont le logement ou le local d'hébergement constitue l'habitation principale (CCH : art. L. 521-1).

L'Etat n'intervient plus qu'en cas de défaillance du propriétaire ou si les occupants ne sont pas des occupants de bonne foi. Dans ce dernier cas, le coût de l'hébergement provisoire n'est pas à la charge du propriétaire ou de l'exploitant du local d'hébergement.

Par ailleurs, la loi prévoit que si les locaux sont occupés par des personnes entrées par voie de fait ayant fait l'objet d'un jugement d'expulsion devenu définitif et que le concours de la force publique a été refusé, le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement peut demander au tribunal administratif que " tout ou partie de la créance dont il est redevable soit mis à la charge de l'Etat ". Il s'agit de décharger le propriétaire du paiement des travaux décidés par le préfet. Cependant, la somme mise à la charge de l'Etat vient en déduction de l'indemnité à la quelle peut prétendre le propriétaire à qui on a refusé le concours de la force publique.

L'hébergement des personnes entrées par voie de fait relève de la responsabilité du préfet.

RENFORCEMENT DES MESURES DE PREVENTION

A côté des mesures d'urgence destinées à lutter contre le saturnisme infantile, la loi du 21.7.98 relative à la lutte contre les exclusions avait institué des mesures de prévention lors des transactions immobilières dans le but d'informer l'acquéreur d'un logement sur le risque d'accessibilité au plomb. Ce dispositif de prévention est renforcé par la mise en place d'un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) qui se substitue à l'état des risques d'accessibilité au plomb (ERAP). Le CREP est étendu aux contrats de location, aux parties à usage commun des immeubles collectifs d'habitation et à certains travaux.

Le constat de risque d'exposition au plomb (CSP : art. L. 1334-5 et L. 1334-10, art. R. 1334-10 à R. 1334-12)

  • Le contenu du CREP

Le document présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradations du bâti. Un revêtement contient du plomb dès lors que la concentration surfacique en plomb, mesurée à l'aide d'un appareil portable à fluorescence X, est supérieure ou égale à 1 mg/cm².La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d'application du CREP.

Est annexée à ce constat une notice d'information qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.


    * L'auteur du constat


Le CREP est dressé par un contrôleur technique agréé au sens de l'article L. 111-25 du CCH ou par un technicien de la construction qualifié (CSP : art. R. 1334-11).

L'auteur du constat doit être couvert par une assurance contre les conséquences de sa responsabilité professionnelle.

Il ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le ou les propriétaires ou leurs mandataires qui font appel à lui, ni avec une entreprise susceptible d'effectuer les travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il réalise ce constat (CCH : art. L. 271-6).

  • Cas où le CREP doit être produit (CSP : art. L. 1334-6 à L. 1334-8)
  • en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation construit avant le 1.1.49 : le vendeur doit fournir un CREP qui sera contenu dans le dossier de diagnostic technique (CCH : art. L. 271-4 à L. 271-6) ;
  • en cas de location d'un immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation construit avant le 1.1.49 : le bailleur doit fournir au locataire un CREP, cette mesure étant applicable aux nouveaux contrats de location à compter du 12.8.08 ;
  • lors de certains travaux portant sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou en partie à l'habitation et construit avant le 1.1.49 ;
  • en l'absence de travaux, au plus tard le 12.8.08, les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou en partie à l'habitation et construit avant le 1.1.49 devront avoir fait l'objet d'un CREP.

Mesures de prévention en cas de vente (CSP : art. L. 1334-6 et L. 1334-9)

Le vendeur a l'obligation d'annexer un CREP en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble d'habitation construit avant le 1.1.49.

  • Un constat de risque d'exposition au plomb est annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

A défaut, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d'exposition au plomb.

Par rapport au dispositif antérieur :

  • l'obligation d'annexer le document n'est plus circonscrite à des zones délimitées par le préfet mais concerne l'ensemble du territoire national ;
  • le constat d'exposition au plomb n'est plus exigé qu'une seule fois lors de la promesse de vente. C'est seulement si la vente n'est pas précédée d'une telle promesse que le constat devra être annexé à l'acte de vente définitif.

Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l'habitation, le CREP ne portera que sur les parties qui sont affectées à l'habitation. Dans les locaux annexes de l'habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Pour les ventes en cours, si le vendeur a déjà fait établir un état des risques d'accessibilité au plomb sur son lot (ERAP) en application de l'ancienne réglementation, celui-ci peut être annexé et a la valeur de CREP, à condition qu'il soit en cours de validité au jour de la conclusion de la transaction immobilière, c'est-à-dire qu'il ait moins d'un an. A l'issue du délai précité, la vente suivante de ce bien nécessitera l'établissement d'un CREP.

  • Le constat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse et de l'acte authentique de vente.

Si lors de la signature du contrat, le délai est dépassé, un nouveau constat doit être annexé au contrat.

Dans le cas particulier de la vente d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le constat de risque d'exposition au plomb ne concerne que les parties privatives affectées au logement. L'arrêté du 25.4.06 prévoit que " le CREP porte uniquement sur les revêtements privatifs d'un logement, y compris les revêtements extérieurs ".

Toutefois, à compter du 12.8.08, les parties à usage commun d'un immeuble (soumis ou non au statut de la copropriété) devront faire l'objet d'un CREP (cf. § Mesures de prévention sur les parties à usage commun d'un immeuble).

  • En présence d'un constat établissant l'absence de plomb dans les revêtements (ou la présence de plomb à des concentrations inférieures au seuil précité), il n'y a pas lieu de faire établir un constat à chaque mutation. Le constat initial sera joint à chaque mutation (peu importe sa date d'établissement). En revanche, des mesures sont prévues si le constat met en évidence la présence de plomb (cf. § Mesures en cas de CREP révélant la présence de plomb).

Mesures de prévention en cas de location (CSP : art. L. 1334-7 et L. 1334-9 / loi du 6.7.89 : art. 3-1)

Le propriétaire bailleur a l'obligation d'annexer le CREP à tout nouveau contrat de location à compter du 12.8.08.

  • Le constat devra être annexé à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation construit avant le 1.1.49. A la date de la signature du contrat, le constat doit avoir été établi depuis moins de six ans.

L'absence dans le contrat de location du CREP constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptibles d'engager la responsabilité pénale du bailleur.

Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l'habitation, le CREP ne portera que sur les parties qui sont affectées à l'habitation. Dans les locaux annexes de l'habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Le texte précise également que le constat est à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire.

Dans le cas d'une location dans un immeuble collectif soumis au statut de la copropriété, l'obligation ne concerne que les parties privatives du logement. L'arrêté du 25.4.06 prévoit que " le CREP porte uniquement sur les revêtements privatifs d'un logement, y compris les revêtements extérieurs ".

Toutefois, à partir du 12.8.08, les parties à usage commun d'un immeuble (soumis ou non au statut de la copropriété) devront faire l'objet d'un CREP (cf. & Mesures de prévention sur les parties à usage commun d'un immeuble).

  • Si le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou contenant du plomb mais à des concentrations inférieures au seuil précité, le constat initial sera joint à chaque contrat de location, sans qu'il y ait lieu d'établir un nouveau constat. En revanche, des mesures sont prévues si le constat met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb (cf. § Mesures en cas de CREP révélant la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil limite).

Mesures de prévention sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif à usage d'habitation (CSP : art. L. 1334-8)

* En cas de travaux

  • Tous travaux portant sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1.1.49, et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements doivent être précédés d'un constat de risque d'exposition au plomb.
  • Sont visés les travaux susceptibles de produire des poussières ou écailles de peinture (tel est le cas des travaux comportant la création d'ouvertures, la rénovation ou le remplacement d'une huisserie).
  • Si le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou contenant du plomb mais à des concentrations inférieures au seuil limite, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à l'occasion de nouveaux travaux sur les mêmes parties. En revanche, des mesures sont prévues si le constat met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb (cf. § Mesures en cas de CREP révélant la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil limite).

* En tout état de cause, les revêtements des parties à usage commun des immeubles collectifs affectés en tout ou partie à l'habitation, construits avant le 1.1.49, devront avoir fait l'objet au plus tard le 12.8.08 d'un constat d'exposition au risque de plomb (sans condition de travaux).

Mesures en cas de CREP révélant la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil limite (CSP : art. L. 1334-9 à L. 1334-11)

Dans les cas où l'établissement d'un CREP est requis (vente ou location de tout ou partie d'un immeuble d'habitation construit avant le 1.1.49, travaux portant sur les parties communes, et parties à usage commun d'un immeuble collectif sans travaux à compter du 12.8.08), une obligation de travaux est prévue par la loi dès lors que le constat met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil limite.

* Le propriétaire doit, le cas échéant, informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné et procéder, sans attendre l'intervention du préfet, aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants (CSP : art. L. 1334-9).

* Cas particulier de la location : la non réalisation desdits travaux avant la mise en location du logement, constitue un manquement grave aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale.

* En outre, si le constat fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti, tels que plancher ou plafond menaçant de s'effondrer ou en tout ou partie effondré, moisissures ou tâches d'humidité, l'auteur du constat transmet immédiatement une copie de ce document au préfet (CSP : art. L. 1334-10).

* Sur proposition de ses services ou du directeur du service communal d'hygiène et de santé de la commune concernée, le préfet peut prescrire toutes mesures conservatoires (à la charge du propriétaire, du syndicat des copropriétaires ou de l'exploitant du local d'hébergement), y compris l'arrêt du chantier, si des travaux entraînent un risque d'exposition au plomb pour les occupants d'un immeuble ou la population (CSP : art. L. 1334-11 et art. R. 1334-13 pour la notion de travaux à risque).