Cabinet Richard Immomètre

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Etat des lieux

Définition

L'état des lieux décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que ses équipements. Il est obligatoire en débit et en fin de location et doit être joint au bail. Il vous permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui vous incombent et celles qui incombent à votre locataire.

L'état des lieux est un document établi entre vous-même et le propriétaire ou son représentant. Il est complété lorsque vous prenez possession du logement et lorsque vous le quittez. Il s'agit d'une annexe au contrat de location (bail), qui doit être établi en deux exemplaires, une pour chaque partie. Il doit être conservé pendant toute la durée de la location.

L'absence d'état des lieux, ou un état des lieux rédigé à la hâte, peut faire naître une bonne part des conflits entre locataires et propriétaires.

A quel moment établir un état des lieux?

lors de l'entrée dans les lieux : il permet de s'assurer que le propriétaire met à votre disposition un logement en bon état d'usage et de réparations, comme le lui impose la loi du 6 juillet 1989. Pour éviter toute difficulté, il est préférable que l'état des lieux soit établi avant que vous n'installiez vos meubles dans le logement, ou dans les jours qui suivent immédiatement cette installation. L'état des lieux d'entrée vise aussi à vous permettre de faire valoir, le cas échéant, les défauts du logement ou de ses équipements qui préexistaient à votre arrivée. Ainsi, même s'ils ne sont pas réparés par le bailleur dans les premiers temps de votre occupation, ils ne pourront être considérés comme des dégradations de votre part ou vous être imputés au moment de votre départ.
Lors de votre départ du logement : il permet au propriétaire, par comparaison avec celui établi à l'entrée dans les lieux, de déterminer quelles sont les dégradations que vous avez causées au logement. Il doit cependant prendre en compte des effets de la vétusté qui ne peuvent en aucun cas vous être imputés. Ces dégradations peuvent provenir de faute d'entretien, accident, mauvais usage des locaux ou des équipements, manquements à votre devoir d'entretien... Après interprétation, il permettra au propriétaire de déterminer les travaux de remise en état qui devront éventuellement rester à votre charge. Le coût pourra en être retenu sur le dépôt de garantie.
Dans une location, l'état des lieux d'entrée est établi essentiellement dans l'intérêt du locataire. En effet, le Code civil prévoit que, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. A contrario, l'état des lieux de sortie est établi dans l'intérêt du propriétaire. A défaut, le logement sera réputé avoir été restitué sans dégradation ni défaut d'entretien. Il est toujours possible d'apporter la preuve du contraire, mais ce n'est pas forcément facile et il faut la plupart du temps en passer par une expertise judiciaire coûteuse.
L'état des lieux doit être établi de manière "contradictoire", c'est-à-dire en votre présence et celle du propriétaire (ou de ses représentants), à la date convenue entre les deux. Si l'un des deux refuse d'établir un état des lieux, l'autre peut faire appel à un huissier. Celui-ci convoquera locataire et propriétaire, au moins 7 jours à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais d'huissier sont partagés par moitié entre locataire et propriétaire, sauf dans le cas suivant : si le recours à l'huissier a été rendu nécessaire par le refus catégorique de l'une des parties de procéder par la voie "contradictoire", et que l'autre partie est en mesure de le prouver, le coût de l'intervention est alors à la charge exclusive de la partie qui a refusé.
L'état des lieux d'entrée doit être le plus précis et complet possible, afin d'éviter tout litige à la fin de la location. Il doit décrire le logement donné en location, pièce par pièce, du sol au plafond, y compris les éléments d'équipement, placards, penderie, cheminées, éléments de cuisine équipée, etc. Il doit également être l'occasion d'un relevé des compteurs d'eau, compteur général si le logement dispose d'un branchement autonome ou compteurs divisionnaires d'eau froide et le cas échéant d'eau chaude en copropriété, si la fourniture d'eau fait partie des services collectifs de l'immeuble. Il est également indiqué, si l'électricité est coupée, d'émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques, jusqu'à ce que vous puissiez les essayer.

Etat des lieux et démarches diverses

Les démarches à effectuer

  1. Faire fermer vos compteurs auprès des services d'eaux, d’électricité, de gaz
  2. Signaler à  votre opérateur téléphonique  votre départ (Si vous avez l'ADSL pensez également à prévenir votre fournisseur d'accès Internet pour  résilier ou faire suivre votre abonnement dans votre nouveau logement.)
  3. Procéder au nettoyage et aux menues réparations qui vous incombent : boucher les trous, changer les tapisseries (ou les peintures) si elles sont abîmées de votre fait.
  4. Informer votre propriétaire de vos disponibilités pour l'état des lieux de sortie.

L'état des lieux de sortie

Si votre état des lieux d'entrée a été correctement renseigné (avec des termes précis) vous rencontrerez beaucoup moins de difficultés à la sortie ; en revanche si votre état des lieux d'entrée a été rédigé de manière vague, cela pourra susciter des désaccords avec votre propriétaire.